«Старше и монарше», или Как продаются квартиры с историей

В России экспонируется порядка 4 тыс. квартир в домах возрастом от ста лет, и больше половины из них сосредоточено в Петербурге. На примере Северной столицы и других популярных туристических городов рассказываем об особенностях рынка такой недвижимости.

Уникально, но неудобно

Квартиры в домах с историей – продукт незаурядный, обладающий как яркими плюсами, так и заметными минусами.

В числе преимуществ такого жилья – престижное расположение, часто в центре города, рядом с памятниками, театрами и музеями. Старинные квартиры ценятся за уникальную ауру и архитектурные изыски, которых нет в стандартных новостройках (лепнина, камины, витражи и прочее). Историческая недвижимость, как правило, имеет толстые стены, что гарантирует хорошую шумо- и теплоизоляцию, бонусом идут широкие подоконники. А нестандартные планировки и высокие потолки позволяют сделать креативный дизайн и преобразовать помещение в настоящий раритет.

Из недостатков отметим ограничения на перепланировку, ремонт и ряд других улучшений, особенно если здание признано памятником архитектуры (например, нельзя установить стеклопакеты или кондиционер). Квартиры в таких домах обычно просторные, поэтому требуется больше затрат на их содержание: услуги ЖКХ выйдут дороже, ставка налога на имущество – выше. Не всех устроит и отсутствие современных удобств: здесь часто нет лифта и систем безопасности.

Тем не менее данный сегмент всегда интересен определенной группе покупателей. Чтобы помочь интересующимся таким жильем определиться с выбором и по максимуму учесть все нюансы, BN.ru с помощью экспертов решил разобраться, как устроен рынок квартир с историей. Каков объем предложения? Сколько времени занимает продажа? Сколько стоит квадратный метр? Кто и зачем покупает такое жилье? Какие локации в этом сегменте наиболее перспективны? Постараемся ответить на самые актуальные вопросы.

Дольше и дороже

На данный момент в России продается свыше 4 тыс. квартир в домах возрастом от ста лет, подсчитали аналитики сервиса «Домклик». Львиная доля (78%) исторических объектов приходится на десять городов: Санкт-Петербург, Москву, Ростов-на-Дону, Ялту, Феодосию, Краснодар, Астрахань, Симферополь, Кострому и Пятигорск. При этом Северная столица в данном рейтинге лидирует с большим отрывом: на нее приходится целых 53,6% такой экспозиции – около 2,1 тыс. квартир. Второе место занимает Москва (9%), третье – Ростов-на-Дону (4,5%).

Как и предполагалось, лоты в старинных домах продаются дольше, чем обычное б/у жилье. Так, средний срок экспозиции типичной однокомнатной квартиры на вторичном рынке (в эту категорию входят сталинки, хрущевки, брежневки, квартиры 1990–2000-х годов, а также современное готовое жилье) составляет порядка двух месяцев. В то же время однушка, отметившая вековой юбилей, вряд ли уйдет раньше, чем за три месяца. В обоих случаях чем больше в квартире комнат, тем больше времени обычно занимает продажа.

Средние сроки экспозиции жилья в днях (по данным «Домклик»)

Причины более долгих сроков продажи исторических квартир обычно связаны с состоянием объекта, обременениями в виде долевой собственности, а также необходимостью получить одобрение на перепланировку, реставрацию и другие работы.

Что касается цен на подобную недвижимость, то самый высокий уровень отмечен в Москве – в среднем от 690 тыс. рублей за кв. м. Это почти на 240 тыс. больше, чем стоимость квадрата на первичном рынке столицы. Такая дороговизна связана с тем, что московское историческое жилье обычно относится к премиальному или элитному сегменту.

В Санкт-Петербурге иная ситуация: здесь, напротив, жилье с историей ценится ниже, чем новостройки, – 244 тыс. против 278 тыс. рублей за кв. м (данные BN.ru на сентябрь 2025 года). Как уже говорилось, в Северной столице объем предложения заметно больше, чем в Белокаменной, к тому же изрядную его часть составляют квартиры в домах, требующих капремонта. И всё же медианная стоимость квадратного метра (это показатель, который отражает среднюю цену в определенном сегменте) в старинном фонде города на Неве на 13% больше стоимости усредненного квадрата на вторичном рынке.

Разница в мотивах

Лидерство по спросу на историческое жилье однозначно принадлежит Петербургу: на него приходится 47% от всех сделок с квартирами в домах возрастом от ста лет. Второе место с большим отставанием занимает Москва с показателем 8%.

Мотивы покупателей такой недвижимости в двух главных городах страны различаются. Так, в Москве это в основном приобретение для собственного проживания. Столичные жители отдают предпочтение квартирам площадью от 60 кв. м средней стоимостью 25 млн рублей, находящимся в отреставрированных домах в центральных районах.

А вот в городе на Неве в этом сегменте преобладают инвестиционные сделки, с прицелом на последующую сдачу. Чаще всего покупатели выбирают объекты до 50 кв. м стоимостью порядка 8 млн рублей, без ремонта, расположенные в туристических районах – Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском. Такое жилье легко находит нанимателей, поскольку ставки краткосрочной аренды чуть ли не вдвое ниже, чем цены в отелях.

Портрет покупателя старинного жилья можно вкратце описать так. Это люди слегка за 40 с определенным достатком и амбициями. С одной стороны, это романтики, которые мечтают каждый день прикасаться к истории любимого города. С другой – им абсолютно не чужд прагматизм, потому что они получают жизнь в инфраструктурно развитых локациях и в самой гуще событий. Что касается гендера, то в Петербурге такие квартиры в основном приобретают дамы (более 60%), а в Москве – женщины и мужчины поровну.

Перспективные города

В недавнем исследовании эксперты оценили инвестиционный потенциал квартир в домах от ста лет и определили локации, где такое вложение обещает быть максимально выгодным. Брались в расчет такие параметры, как медианная стоимость квадрата и туристическая привлекательность, обеспечивающая спрос на посуточную аренду. В итоге аналитики «Домклик» наиболее перспективными назвали города Золотого кольца – Кострому, Владимир и Переславль-Залесский, а также курортный Пятигорск.

В пределах Золотого кольца зафиксирована минимальная стоимость исторического жилья. Например, во Владимире квадрат такой недвижимости стоит около 79 тыс. рублей, в Костроме – 78 тыс. Между тем эти города с каждым годом принимают все больше туристов. Это неудивительно: Владимир – город с богатой древнерусской архитектурой, включая уникальные белокаменные храмы, в Костроме хорошо сохранились купеческие терема, доходные дома и деревянные особняки конца XVIII – начала XX века. Востребованность этих локаций поддерживает и относительная близость к Москве. Сопоставимыми характеристиками обладает Переславль-Залесский. Во всех этих городах наибольший интерес представляют одно- и двухэтажные объекты в центре, которые можно использовать в качестве гостиниц, апартаментов или кафе.

Привлекательным городом для приобретения исторической недвижимости является и Пятигорск. Метр исторического жилья здесь стоит тоже относительно недорого – порядка 153 тыс. рублей. В числе преимуществ локации – хорошая транспортная доступность (рядом аэропорт Минеральные Воды), архитектурное и природное разнообразие, мягкий климат, а также множество санаториев. Всё это обеспечивает поток приезжих в течение всего года, а следовательно, и постоянную прибыль инвесторов.

Из первых уст

Помимо общей статистической информации, потенциальным покупателям наверняка интересно, что думают о рынке исторических квартир непосредственно те, кто их продает. BN.ru задал риелторам наводящие вопросы:

• Чем старинные квартиры интересны покупателю?
• Каковы нюансы продажи таких объектов?
• Для чего они более перспективны: для жизни или в качестве инвестиций?

Вот что ответили наши спикеры.

Директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова:

– Старый фонд пользуется популярностью у ценителей исторических резиденций – высокие потолки, анфиладные планировки. Не скажу, что это квартиры первого выбора, все-таки новые дома с современной инфраструктурой пользуются большей популярностью.

Если говорить о нюансах исторических квартир, то в Петербурге реконструированных домов крайне мало. Значит, большая часть предложения – это классический старый фонд с неоднородной социальной структурой и, как правило, парадными, требующими реновации или ремонта.

В Северной столице инвесторы нередко приобретают исторические квартиры под флиппинг – выполняют отделку и перепродают. Срок продажи зависит от наличия коммунальных квартир в доме, состояния парадной, вида перекрытий и других факторов. В общем, при выборе объекта в старом фонде нужно обращать внимание на множество нюансов.

Владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин:

– Спрос на квартиры в домах дореволюционной постройки стабилен, хотя и остается нишевым. Их выбирают те, кто ценит атмосферу, связанную с домом историю, архитектурные детали, высокие потолки и месторасположение. Подобные здания часто находятся в центре или в районах с особым колоритом. В столице, например, востребованы доходные дома начала XX века – из-за «духа старой Москвы».

Продажа таких квартир требует тщательной подготовки и много времени. Срок экспозиции обычно дольше, чем у новостроек, – до полугода. Цена зависит не от возраста дома, а от состояния объекта: после реставрации такие квартиры стоят дороже среднерыночного уровня, а варианты «под ремонт» продаются дольше и дешевле. Важный нюанс – юридическая проверка: за век у квартиры может смениться множество владельцев, поэтому необходимо восстановить всю цепочку перехода прав. Не менее критична техническая экспертиза: коммуникации могут быть изношены, а их замена обходится дорого или даже невозможна. Поэтому сделки лучше проводить с поддержкой опытного агентства.

Для жизни такие квартиры выбирают те, кто ценят уникальную атмосферу и историческую аутентичность. В инвестиционном плане ликвидность этих объектов ниже, чем на массовом рынке, но при грамотной реставрации они превращаются в штучный товар. Такое жилье любят арендовать иностранцы и представители творческих профессий, которые готовы платить за неповторимость и вдохновляющую среду.

Член правления ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Ирина Жарова-Райт:

– «Домклик» несколько формально подошел к оценке исторического жилья, ведь есть города старше Москвы и Санкт-Петербурга, а в отчете учитывались «возрастные» дома. Но возраст строения не всегда означает историческую ценность. Оценка была бы более справедливой и корректной, если принимать в расчет здания, которые имеют статус объектов культурного наследия (в просторечии – памятников), а также квартиры, дома и особняки, в которых проживали исторически значимые граждане России. 

Кстати, в Москве в 2019 году список многоквартирных жилых домов, представляющих историческую ценность, существенно расширился. Но жители столицы узнавали об этом в момент продажи, когда получали приостановку в Росреестре с требованием представить охранное обязательство и внести пункт в договор купли-продажи с пояснением предмета охраны. Это несложная процедура, нотариус с этим прекрасно справляется, да и сам гражданин может скачать документ на Госуслугах. Однако, проводя сделку с историческим объектом, важно заказывать выписку из ЕГРН не только на саму квартиру, но и на все здание. Там и будут видны обременения, связанные с ОКН.

Итак, не каждый старый дом интересен с точки зрения истории. Например, в середине 1920-х годов, когда страна была в руинах, дома строили из подручных средств, и эти здания не стали памятниками. Настоящие ценители исторической недвижимости хорошо отличают антиквариат от «старья», так что за истинно важными объектами может вестись настоящая охота. Для московских коллекционеров имеют значение единичные варианты: адреса в Романовом переулке, 3 и 5, на Тверском бульваре, 9, и другие доходные дома, построенные в свое время для «благородной публики». При этом в историческом центре Ярославля или Костромы, Плёса или Суздаля профессиональные инвесторы также вкладываются в ОКН с прицелом на внутренний туризм.

02.10.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от vectorpouch на Freepik